经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致。

还有操作复杂性的区别，从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。

对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。

而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。

而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不慎，便会将商业带入万劫不复的深渊，国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。

还有就是物业要求区别。

住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。

但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。

不同的商业业态，对物业的要求不同，举例说一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。

不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米；如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。

而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。

还有就是销售模式的区别。

住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。

而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。

而且每种销售模式还可以继续细分，例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。

而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或者二者的结合。

亦可分为五年及以内的短期返和五年以上的长期返，更可分为保底或不保底等等，不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。

再有就是重点的投资回报形式。

对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值。

而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现，销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

例如北京的某购物中心，60多万平方米一寸都没有卖，上海的某购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。

所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。

最后就是专业性程度的差别了。

商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。

商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。

从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。

所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的！

好家伙，今天的房德佑算是开了眼了，萧进这一套套的，分析的鞭策入里，如同读三年书一样。

“那个...妹夫啊，你最近工作忙吗？！”

“还行！”

“额...你要是不忙，我跟着你跑两天，我的这两个朋友就跟小玉跑两天，你看咋样？！”

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